Justiça manda apurar se imóveis em Itu ficam em camping ou loteamento clandestino

Justiça deve definir se construções em Itu estão em camping ou em loteamento clandestino Uma área rural de Itu (SP) virou alvo de denúncia na Justiça pel...

Justiça deve definir se construções em Itu estão em camping ou em loteamento clandestino Uma área rural de Itu (SP) virou alvo de denúncia na Justiça pela suposta apropriação ilegal de um terreno que seria utilizado como um condomínio residencial, e não um acampamento turístico, como foi registrado. No processo, compradores de unidades de casas e chalés da Fazenda Bosque da Castelo Ecocamping alegam que foram enganados pelos donos do empreendimento, pois realizaram a compra de uma unidade acreditando que o local seria um condomínio mas que, na verdade, operava como um camping. A defesa do empreendimento nega qualquer irregularidade. A Prefeitura de Itu diz que acompanha o caso e que segue as determinações judiciais. (Leia as repostas abaixo) 📲 Participe do canal do g1 Sorocaba e Jundiaí no WhatsApp A disputa na Justiça começou com uma ação civil pública movida pela Associação de Moradores do Loteamento Residencial Bosque da Castelo contra os empreendedores Alexandre Koblinski Ferro, Kelly Daliana Decks Ltda., Kelly Casa Nativa Imóveis Ltda. (atual Ferro Capital Ltda.) e a Prefeitura de Itu. Empreendimento oferece venda e locação de chalés de madeira em Itu Redes sociais / Reprodução No dia 25 de agosto deste ano, a Justiça determinou que fosse feita uma perícia técnica para avaliar a verdadeira utilização da área. Localizado na Estrada Municipal Doninha, zona rural da cidade, o terreno está ocupado desde 2018, com aparente divisão de lotes e construções de imóveis. Parte dos moradores cobra a regularização do empreendimento como um condomínio, pois dizem terem comprado o lote acreditando na negociação de posse do imóvel, diferentemente de como deve ser um contrato relacionado a hospedagem em campings. LEIA TAMBÉM Ministério Público apura impacto no consumo de água por data centers em Salto Famílias que se mudaram para casas novas em condomínio de Sorocaba vivem há mais de dois meses sem energia elétrica Cacau Park revela resort gigante com floresta vertical, parque aquático indoor e mais de 700 suítes temáticas 'Nome do contrato não importava' Ao g1, o presidente da associação, Emerson Martone, contou como foi a negociação. “Eu comprei o imóvel. Na negociação, o que eles me emitiram no ato foi só um recibo do valor do pagamento que eu fiz referente à entrada, em que dei um carro, uma caminhonete e um valor de R$ 50 mil. E eles falaram: ‘Você já está liberado para construir sua casa’”. Segundo ele, as obras avançaram antes da entrega dos contratos definitivos. “Quando a obra estava praticamente toda concluída, ele marcou para nós assinarmos o contrato, depois de alguns meses, 6 ou 7 meses. Na assinatura, vi que no título estava escrito contrato de camping”, relatou. Emerson disse que questionou o proprietário e ouviu uma justificativa. “Ele falou: ‘Emerson, fica tranquilo, porque o nome que vai no contrato não importa. Eu queria fazer desse estabelecimento um condomínio, mas a prefeitura não aprovou que fosse um condomínio. Então, eu coloquei como camping, abri uma empresa de camping, mas vocês podem ficar tranquilos’”, declarou. Para o presidente, o contrato revela uma típica venda de lote. “Pela lei e pela Justiça não existe contrato de camping com negociação de compra e venda. O conteúdo do contrato é de compra e venda, independente do nome. Está lá a forma de pagamento, entrada, quantidade de parcelas. Então entra o Código de Defesa do Consumidor e a Lei nº 6.766 de parcelamento do solo irregular”, ressaltou. “Têm famílias, pessoas de idade, senhoras em tratamento de câncer que colocaram a vida toda nesses imóveis. A gente tem laudo da Cetesb, laudo da Polícia Militar Ambiental e perícias autônomas mostrando que lá é um parcelamento irregular do solo”, completou. Justiça determinou que uma perícia técnica de engenharia determine a real utilização da área em Itu Reprodução Camping x condomínio Pela Lei Geral do Turismo, os acampamentos turísticos são definidos como "meios de hospedagem" formais, sendo um estabelecimento de prestação de serviços voltado exclusivamente ao alojamento temporário e rotativo de usuários. Sua definição legal pressupõe uma estrutura destinada à estadia transitória, sendo proibida a constituição de moradia habitual ou a divisão da área em propriedades privativas. Além disso, todo camping deve, obrigatoriamente, ter registro no Cadastro de Prestadores de Serviços Turísticos (Cadastur) do Ministério do Turismo. No caso da Fazenda Bosque da Castelo Ecocamping, o g1 checou que o empreendimento está registrado desde setembro de 2025, com matrícula válida até 25 de setembro de 2027. Acampamento turístico possui legislação diferente de condomínio residencial Arte / g1 No processo judicial, os empreendedores dizem que a propriedade opera apenas como camping rural e turístico aprovado pela prefeitura. A defesa alega que houve somente cessão temporária de uso de módulos e venda de chalés de madeira para lazer, sem alienação de parcelas de terra. Uma decisão da Justiça de 20 de outubro também examinou que há regularidade de cobranças feitas aos ocupantes e, por isso, definiu parâmetros para esta atividade considerando a ausência de registro formal de condomínio e a indefinição sobre a área. A Justiça irá decidir O processo movido pela Associação corre desde 2022 na 2ª Vara Cível de Itu. Atualmente são 22 moradores que cobram a regularização urbanística e ambiental, com base na legislação de parcelamento do solo urbano e de regularização fundiária. A entidade também pede a autorização das escrituras individuais. Os donos da área e a Prefeitura de Itu entraram com contestações no processo. O município havia pedido a extinção da ação, alegando abandono de causa pelos moradores, mas a Justiça constatou que a manifestação se baseou em um processo alheio. Já os proprietários argumentaram que o processo tem problemas formais e que a questão já havia sido analisada pela Justiça em ações anteriores movidas individualmente. A Justiça descartou os argumentos, destacando que decisões de outros processos individuais não impedem novas decisões em ações coletivas ou de grupo em questões de direitos coletivos, urbanísticos e ambientais. Seguindo neste processo, foi determinado que uma perícia deverá ser feita presencialmente no empreendimento para que a avaliação técnica defina qual a categoria correta do terreno. A perícia vai analisar: As características físicas das construções, o padrão construtivo e a individualização dos sistemas de esgoto, água e energia; A existência de arruamento estruturado, cercamentos privativos e divisão autônoma das unidades; Se houve desvirtuamento ou expansão em relação ao projeto aprovado pela prefeitura; A rotina de ocupação, para verificar se há moradia permanente, considerando mobília, fossas individuais e rede de fibra óptica; A proporcionalidade entre os valores dos contratos e os preços de lotes urbanizados na região, em comparação a diárias de acampamentos; Eventual supressão não autorizada de vegetação nativa ou danos a cursos d’água e Áreas de Preservação Permanente (APP); A viabilidade de regularização fundiária pela Lei Federal de Reurb (Lei nº 13.465/2017). O laudo não havia sido apresentado à ação até a última atualização desta reportagem. Cetesb e Polícia Ambiental já fizeram laudos O g1 teve acesso a um relatório técnico da Agência Ambiental de Itu da Cetesb, emitido em 19 de março deste ano e solicitado pela 2ª Vara Cível, que atestou que a área tem características evidentes de parcelamento do solo urbano já implantado e habitado. A vistoria constatou ruas internas pavimentadas e lotes fechados com muros e cercas. O documento registrou ainda casas de alvenaria com fundações sólidas no estilo chalé, poço artesiano e fossas. Segundo os fiscais, a ocupação contínua para lazer ou residência não condiz com camping, que pressupõe rotatividade temporária. Imagem de satélite mostra área que é alvo de disputa para regularização em Itu Google Earth / Reprodução A Cetesb afirmou que o nome usado no contrato não prevalece sobre a ocupação física constatada. O empreendimento não passou pelo Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (Graprohab) e não tem licenciamento ambiental estadual para loteamento. O órgão não observou supressões recentes de mata nativa ou intervenções degradantes em APPs e explicou que a regularização cabe ao município. O advogado dos moradores, Marcos Antonio Landgraff Daher, comentou o papel da Cetesb. “Quem determinou a vistoria foi o juiz a pedido do Ministério Público. Eles emitiram esse relatório que, para mim, é um laudo completo de identificação do parcelamento de solo irregular”, destacou. Uma outra vistoria, feita pelo 5º Batalhão de Polícia Ambiental, em 7 de abril de 2026 a pedido da Promotoria de Itu, inspecionou cerca de 10,4 hectares destinados a residências, dentro de uma propriedade de 66,48 hectares. O relatório apontou 47 residências. Parte delas abriga moradores fixos, e outras são usadas em fins de semana e temporadas. Imagens de satélite mostram que, em 2017, havia só a casa-sede, e que a partir de 2018 começaram a surgir várias moradias. O laudo não constatou infrações imediatas contra a flora nativa que justificassem autuação. Posse da portaria e denúncia ao TCE Em paralelo, proprietários e associação disputam o controle da entrada do empreendimento. A ação de reintegração de posse movida pelos donos discute atos de autotutela após a ocupação da guarita pelos moradores. Nela, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) deferiu medida que permite o acesso dos empreendedores às áreas comuns para manutenção. A associação também protocolou representação no Tribunal de Contas do Estado (TCE-SP) contra a administração de Itu, pedindo apuração de suposta renúncia fiscal e falhas de fiscalização na aprovação do projeto pelo município. Empreendimento fica no bairro Berro D'Água, zona rural de Itu Google Maps / Reprodução O que dizem os vendedores Em nota, a Fazenda Bosque da Castelo Ecocamping, por meio da defesa representada pelo escritório Carvalho de Brito, afirmou que “nunca houve venda de lotes no empreendimento”. "O que foi negociado foram chalés e o direito contratual de utilização de espaços determinados dentro do camping”, e a área “permanece vinculada à matrícula imobiliária nº 19.926”, sem escrituras individuais outorgadas aos usuários. Sobre a informação dada aos compradores, a empresa sustenta: “os compradores sabiam que não estavam adquirindo um lote. Os contratos deixam isso expresso.” Afirma ainda que “essa não é uma interpretação criada agora em razão dos processos judiciais” e cita que, em outubro de 2026, a 10ª Vara Cível de Santo Amaro rejeitou a tese de que o contrato de camping escondia uma compra e venda, ao concluir que “não havia prova de compra e venda de imóvel ou de aquisição de lote”. Questionada sobre a negociação de valores, entrada, parcelamento e autorização para construir, a defesa respondeu que o objeto econômico da negociação era o chalé, e não o terreno. Para a empresa, um chalé pode ser construído, vendido, comprado e pago de forma parcelada sem que isso implique a venda do terreno, e, por isso, pagamento de entrada, parcelas ou investimento no chalé não transformam a operação em compra de lote. Em relação a eventual promessa de transformar o local em condomínio residencial ou de regularização futura, a nota diz que o contrato não tem essa previsão. “Não há nos contratos qualquer promessa de entrega futura de escritura individual, de transferência de lote ou de propriedade sobre parte do terreno.” Sobre relatos de informações verbais diferentes, afirma que essas alegações foram todas contestadas e ninguém conseguiu provar qualquer situação diversa”. Sobre os relatórios da Cetesb e da Polícia Ambiental, que apontam características de parcelamento do solo e ocupação residencial permanente, a empresa afirma que “esses documentos precisam ser compreendidos dentro da finalidade de cada órgão” e que “não substituem a perícia judicial”. Destaca que “a CETESB não registrou intervenção direta em área de preservação permanente ou supressão recente de vegetação” e que a Polícia Militar Ambiental “não identificou danos ambientais à flora que justificassem atuação repressiva”. Cita ainda laudo de engenheiro nomeado em outro processo, que apontou “características de infraestrutura compatíveis com empreendimento de camping”, e conclui que “existem avaliações técnicas diferentes”, motivo pelo qual foi determinada a complementação da perícia. Caso a perícia conclua que o empreendimento funciona como loteamento ou condomínio irregular, a defesa afirma que essa perícia não profere decisão jurídica e não transforma o empreendimento em loteamento ou condomínio. A posição, segundo a nota, permanece a mesma, de que nunca houve a venda de lotes. A empresa diz que, se houver qualquer decisão judicial definitiva, naturalmente ela será cumprida. Sobre a atuação atual, a defesa afirma que as empresas vêm cumprindo as decisões judiciais em vigor. Em abril de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo autorizou a continuidade dos serviços de camping e das cobranças; em maio, outra decisão assegurou aos responsáveis pelo empreendimento o acesso às áreas comuns, preservando o direito dos usuários de permanecerem em seus chalés. Por fim, a empresa diz que “até o momento, não existe sentença definitiva na Ação Civil Pública” reconhecendo venda de lotes clandestinos ou fraude contra os usuários. O que diz a prefeitura A Prefeitura de Itu informou que cumpre integralmente as determinações judiciais referentes à Ação Civil Pública. Reforçou "não haver qualquer relação entre a atual administração municipal e os responsáveis pelo empreendimento, cuja comercialização teria ocorrido em anos anteriores, sem aprovação municipal e sem registro imobiliário". "Não houve, portanto, projeto apresentado e aprovado pela Prefeitura para a área, nem autorização municipal válida que legitimasse a ocupação residencial permanente atualmente discutida nos autos." A prefeitura diz ainda que "segue acompanhando a referida ação, sempre à disposição do Poder Judiciário e dos demais órgãos de controle, estando atenta à legalidade urbana e aos interesses dos moradores. "Eventuais providências relacionadas à regularização urbanística serão adotadas em conformidade com o que for determinado judicialmente e com a legislação vigente." Veja mais notícias da região no g1 Sorocaba e Jundiaí Initial plugin text VÍDEOS: assista às reportagens da TV TEM